Property Buying Guide

Step 1 –  Compromesso (Preliminary Contract)Once the buyer has chosen a property, a negotiation is carried out by the agent. As soon as an offer has been accepted and all the necessary documents have been provided by the parties, the agent draws up a preliminary contract (compromesso). When required by the buyer, a professional will undertake technical searches, check the condition of the property and its conformity with permissions and regulations. The compromesso is then signed by the parties and a deposit (usually 10 to 20% of the purchase price) is exchanged between the buyer and the seller.  The preliminary contract is then registered at the Revenue Agency. This is normally done by the agent on behalf of the buyer. At this stage, the agent will obtain a codice fiscale (Italian tax code) for the buyer and help to set up a local bank account, which is needed to pay utility bills through direct debit.  The agent then passes all the documents to the Notary who will undertake any final necessary searches, prepare the final contract and provide an estimated cost for purchase taxes and Notary fee payable upon completion.In the preliminary contract (compromesso), the seller undertakes to transfer the property under the legal guarantees provided by the law in force. If the buyer withdraws after compromesso without just cause they forfeit their deposit. If the vendor withdraws after compromesso, a penalty of twice the amount of the deposit is paid to the buyer. 

Step 2 – Completion (Atto Notarile)

Upon signature of the final contract, the buyer pays the balance to the seller, the notary’s fees, which are mandatory, purchase taxes and any remaining agent’s fees. Please note that the purchase taxes due will differ for every sale and should be calculated on an individual basis. They are calculated according to the purchase price and mainly according to the fiscal value of the property. They also vary according to whether the buyer purchases as resident (and consequently undertakes to register as a resident in the Commune where the property is located within 18 months from the day of the final contract) or as non-resident.

The notary, upon final signing of the contract, will transfer legal title of the property at the Revenue Agency and register the change at the Land or Buildings registry. After about 2 weeks the Notary will be able to provide the parties with an authenticated copy of the final contract.

Once the final contract is signed, we normally assist the buyer with the transfer of the utility contracts (electricity, gas, water, telephone, etc.) into his/her name.

 

 

Summary of costs

In summary, the overall cost of purchasing property in Italy depends on the stamp duty and purchase tax rates applicable to the asset. These costs consist primarily of property taxes, notary fees and agency fees. As a very general indication, this can be expected to amount to approximately 10 to 12 % of the purchase price.  Agent’s fees under Italian law are payable both by the buyer and the seller (usually not more than 3% + VAT for seller and 3% + VAT for buyer). By law, the agent’s fees should be paid upon the exchange of the Compromesso, unless otherwise agreed between the agent and the parties (ie. an advance payment upon exchange of the compromesso and the remaining amount on completion).

Additional Information

For each sale/purchase, we will be able to provide the parties with further technical/legal/fiscal information. It is advisable to engage an accountant to seek  tax advice regarding the advantages/disadvantages of becoming resident in Italy and to receive assistance for the payment of annual local taxes.  If renovation work is planned, the earliest involvement of an architect/surveyor/engineer is advisable. All foreign owners are advised to draw up an Italian will since the laws governing inheritance of property differ.

 

Wanneer een koper een pand heeft uitgekozen, onderhandelt de makelaar tussen de partijen.
Zodra de koopprijs is overeengekomen en alle benodigde documentatie is ontvangen, stelt de makelaar het voorlopige koopcontract (compromesso) op.
Op verzoek van de koper kan een gekwalificeerde bouwkundige technisch onderzoek verrichten naar het onroerend goed en de staat waarin het verkeert; verder kan hij de naleving van vergunningen en voorschriften controleren.
Het voorlopig koopcontract wordt vervolgens ondertekend door de partijen en de koper betaalt een aanbetaling (gewoonlijk van 10% tot 20% van de aankoopprijs) aan de verkoper.
Het voorlopig koopcontract wordt vervolgens geregistreerd bij de belastingdienst; dit wordt doorgaans door de agent uitgevoerd, namens de koper.
De agent zorgt ook voor het verkrijgen van een Codice Fiscale (belastingnummer) wanneer de potentiēle kopers die niet hebben.
Ons bureau staat de klant ook bij in het geval dat het nodig is om een bankrekening te openen waarmee noodzakelijke betalingen en automatische afschrijvingen van nutsbedrijven uitgevoerd kunnen worden.
Het bureau stuurt alle documenten die nodig zijn voor het uitvoeren van het eerste formele onderzoek naar het notariskantoor; dezelfde documenten zullen dan nodig zijn tijdens het opstellen van de definitieve koopakte en voor de vststelling van de kosten in verband met de aankoopbelastingen en professionele diensten van de notaris.
In het voorlopige contract – compromesso, verbindt de verkoper zich ertoe om aan alle vereiste wettelijke garanties te voldoen.
In het geval dat een van de partijen het contract niet nakomt, is de boete: het verlies van de aanbetaling in het geval dat het de koper is; terugbetaling van de aanbetaling plus een vergoeding gelijk aan de aanbetaling (dus het dubbele bedrag) in het geval dat het de verkoper is die contractbreuk pleegt.

Bij de ondertekening van het definitieve contract betaalt de koper het aankoopbedrag minus de aanbetaling aan de verkoper, plus de notariskosten (die verplicht zijn), de aankoopbelastingen en een eventueel saldo voor de courtage van de makelaar
Houd er rekening mee dat de belastingen voor de aankoop, die altijd door de koper worden gedragen, evenals de kosten van de notaris, van geval tot geval verschillen en worden berekend op basis van de koopsom en de belastingwaarde van het onroerend goed.
Ze veranderen ook als de koper het onroerend goed als “eerste huis” koopt (zich ertoe verbindt om zich in de Comune te registreren en de woning binnen 18 maanden na de aankoopdatum te betrekken) of als “tweede huis” (bedoeld als een woning waar de koper niet van plan is permanent te verblijven).
De aankoopmethoden en de fiscale en formele consequenties vereisen nadere informatie waarover we hier niet zullen stilstaan.
Na de ondertekening van de akte zal het eigendom officieel worden overgedragen aan de nieuwe eigenaren.
De notaris zorgt voor alle bureaucratische procedures door de akte in te dienen en te registreren bij het kadaster en de belastingdienst.
Na enkele weken kunnen de partijen een gewaarmerkte kopie van de koopakte aanvragen.
Direct na de verkoop vindt de overdrachten van nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, gas, telefoon, enz.) plaats; bij deze handelingen zal het makelaarskantoor meestal assiteren.

De totale kosten voor de aankoop van een woning in Italiē variēren van de reēle en fiscale waarde van het onroerend goed
De belangrijkste kosten die moeten worden gemaakt zijn: onroerendgoedbelasting, notariskosten en bemiddelingskosten.
Omwille van de complexiteit gaan we in dit document niet in op de kosten in verband met belastingen die, zoals kort samengevat, van geval tot geval kunnen verschillen, ook afhankelijk van het toekomstige gebruik van het goed.
De notariskosten worden ook berekend op basis van de waarde van het onroerend goed en van de handelingen die mogelijk door de verkoop worden vereist.
Het bureau zal er in ieder geval voor zorgen een voorlopige schatting te vragen aan de notaris vóór het passeren van de koopakte.
In Italiē zijn de courtages van de makelaar voor rekening van zowel de koper als de verkoper (meestal niet meer dan 3% + BTW voor elk).
De verrichtingen van de agent moeten in overeenstemming met de toepasselijke wetgeving worden betaald bij ondertekening van het voorlopig koopcontract, tenzij er andere voorlopige overeenkomsten zijn gesloten of de agent niet heeft ingestemd met het ontvangen van een aanbetaling en het saldo op een andere dan de overeengekomen dag.
Als algemene indicatie kunnen de totale kosten in principe tussen 10 en 12% van de aankoopprijs liggen.
Verdere informatie
Voor elk individueel geval en voor zover mogelijk zal het agentschap alle informatie en onderzoeken van een mogelijk bureaucratisch en fiscaal karakter aan klanten beschikbaar stellen.
Het is raadzaam om gebruik te maken van het advies van een accountant / financieel adviseur voor alle belasting en belastingadvies na de verkoop, inclusief informatie met betrekking tot zijn verblijf in Italië.
Als verwacht wordt dat het gekochte en verkochte pand wordt gerestaureerd of verbouwd is het raadzaam de diensten van gekwalificeerde technici zoals landmeters, ingenieurs en architecten te gebruiken.
Buitenlandse eigenaars wordt aangeraden in Italië een testament te laten maken omdat de regels omtrent eigendom en erfenis verschillen.